换房记(一年淘房看了66套,经验帮买二手房的朋友节约上万,规避风险)

erjian2022-06-0564

  孟子曰:有恒产者有恒心。

  我和先生都是最普通的工薪族,月薪就万把块钱,父母都是普通收入阶层并已退休,我们是最普通的那类百姓家生活。有人喜欢车,有人喜欢细软,有人爱包与霓裳,而我最爱有花园的大房子。我们一家都算省吃俭用的类型,但是不以降低基本生活质量为代价,我日常重复最多的痛苦莫过于审美高于收入。

  我们婚前用心装修过一套房子,套内76平米的三室两厅,三室改为一个大套房(卧室+书房)和一个儿童房,房子距公婆的房子一站地。还没搬过去就怀孕了,我和先生就一直和公婆他们住到现在。生了孩子后,我的卧室小得放不下婴儿床(我舍不得把1.8米的床换成1.5米的,也不愿意把婴儿床换成小的),孩子和育儿嫂住书房;原书房的大工作台搬到了客厅,工作环境也不够私密安静;孩子出生后买了好多东西,储物空间根本不够用;哺乳期夜间起来挤奶,在卧室挤吸奶器的声音会吵醒我先生,在客厅私密性太差,卫生间不够卫生,好些时候都是去厨房关上门。于是有了换一套面积大一点的想法。2015年10月开始了我的辛苦淘房之路。

  之前觉得这一年以来看的房没有100套也有80套吧,我翻开我的看房日期发现,户型有66套,但是有些房子难以取舍抉择,看了好几次,加上买了房子以后去看别人的样板间,不下100套。每个周末和节假日早出晚归持之以恒地看房,看房带着孩子太折腾,于是带着吸奶器和车载冰箱奔波于重庆的各个新旧楼盘,这个精神也是没谁了。先生和我买房的心还是很坚定的。

  我本来想买个顶层的大平层或者顶跃层就可以了,解决了面积的问题,还有我的花园梦,我们卖了装修的那房子再贷款就可以了。但是比我智慧的先生跟我说,买房买车都需要垫垫脚,这次就一次到位,再过些年,通货膨胀,这点按揭的钱或许也就一两顿饭钱,眼光要放长远。是啊,好长远啊,那现在怎么办呢?大房子不要钱啊,有点理论就可以变现啊?

  那段时间,工资填不满欲望的沟壑,只有靠痛苦和纠结来补上。我们看的房从最先的170-180平开始看,看到后来的两三百平。感觉房子都看好了,就差一张彩票了。回到现实,最后和公婆商量,原来他们也有大房子的梦想,我们也有大房子梦想,一拍即合,我们准备一起实现。虽然一开始我是拒绝的,因为我觉得有点啃老的意思。后来理智战胜了情感,克服了我的那些小情绪。还有人就会说了,你怎么能跟公婆住呢?摸着良心说,我家公婆超级好的,能住一起是我的幸运。股东多了自然资金就多了。周末看房队伍从2人变成4人。

  基本上算看房进入正轨了,考虑的东西多了,面积,户型,小区环境,出行是否方便,孩子读书是否方便,公婆出门是否方便,买菜是否方便,先生和我上班是否方便等等。我当时建议是买便宜的,重庆主城别墅最便宜的地方主要集中在大学城,茶园还有悦来礼嘉以及两路等地方。我先生跟我说,我上班太远,每天上下班会很累的。我就是那种饮鸩止渴型的,只要能买大房子,其他什么困难我都觉得自己能克服。但是家里是他说了算,所以最后买房还是依照他的正确路线前进。

  我整理了一下看的楼盘(每个楼盘的描述,我下一篇再写。年底了,工作忙得飞起来了。)

  以下我讲几个印象深的几套房以及过程。

  第一阶段,大浪淘沙

  最早的海选是在网上搜索。看到合适的楼盘就记录下来。写下主要的信息,房屋的面积朝向,几室几厅,地理位置,有没有赠送面积,有没有花园,带不带车库,中介的电话等信息。一般一次看几个相近的楼盘,然后约时间,挨个看。到现场看就不耽误时间,一次就能看一个区域。拿本记录的好处就是,看了房以后可能会忘记,在相应的房子那里做好相应的笔录,到时候回家对比的时候就有个依据。每套房子一般都还是有各自的优点,有各自的缺点,所以必须要记录下来再对比,取舍的时候自己再拿捏。

  最早看的是我们在网上筛选出来,重庆主城最便宜的别墅楼盘,逸翠庄园。重庆的北边,是重庆房比较新的好楼盘聚集区。我们觉得逸翠庄园便宜到难以置信。这是某著名香港开发商以前在重庆的盘,我在网上看基本看不出什么问题,到了现场才知道,这个联排太坑人了,说是联排,一联连18家,每套房的开间都特别小,若是修十来层的话,估计和烟囱差不多的样子吧。没有车库和地下室不说,花园只有10个平方不到,还没我现在阳台大,户型结构也很奇怪,厨房在二楼,在二楼,在二楼。一楼半有个房间,二楼半有个房间,三楼半有个房间。非设计出身的我很难给予这个房间一个完美的布局,若是请不到青山周平这样级别的大师,估计结果都挺怄人的吧。入住率也非常低,一个连18家,估计最多2~3家入住。中介又带我们去了小区的二期,三期,户型有改善,但是性价比就太低了,依然没有车库,没有地下室。看完房我饿了,出门找不到面包房,或者小超市。附近也没有几路公交车,如果生活在这里的话,父母出行就太不方便了。中介不死心,又带我们去这个不远处的的楼盘绿地翠谷。这个楼盘的一期以及二期,户型挺赞的,特别是靠内圈的。这个楼盘有我很喜欢的八角窗,想想在八角窗边有个用餐的圆桌,铺上格子花的桌布,配上插上鲜花的花瓶,阳光洒进来,这样的用餐环境好美好美。但是这个楼盘的房子严重超预算了,钱识货,真没假。中介还没死心,带我们去这个楼盘的三期,果然价格合适了,看的几套二手房的价格都不错,就是相对一期和二期的品质下降了,看的那几套都是靠近某个大学的食堂和篮球场,虽然不是马路边,但是这环境确实也不是我们期待的安静户型,三期内圈的环境其实也蛮不错的,可惜没有价格合适又正在出售的。小区门口只有一趟公交车,还是终点站。交通还是略有不便。

  我们在茶园上面看了五个楼盘,庆隆高尔夫就看了3套,它算是重庆最大的别墅区,分很多个组团,信步闲庭时仿若觉得是在欧洲的某个小镇。其中一套房子,价格比较便宜的二手联排,这套房屋视野超棒,三楼的主卧和二楼的卧室望出去就是高尔夫球场和湖,特别赞。采光好,地下室是全明的,严格意义算不上地下室,因为是坡地,地下室出去是接近100平的花园,站在花园也能看见高尔夫球场和湖。户型没得挑,面积算上挑空,以及顶楼搭板做阁楼,面积能有400+,还有一个车位和一个车库。房子虽然是二手但是特别新。小区有个出口能直接上内环高速,开车的话交通算方便。问题就来了,这么好又便宜怎么就没卖出去呢?随便就能捡漏啊?虽然视野非常棒,但是左边直线距离四五百米就是上茶园的那个高速出口,虽然有那么远,但是闭着眼睛感受还是有噪音,尤其想想夜里那一辆辆车这么疾驰而过,真不舒服(主要是现在住的房子就在主干道旁边,家人就饱受噪音煎熬,主要是除我以外的其他人,我瞌睡大,从来不受影响)。我们围着楼盘转啊转,看周边配套,幼儿园,学校,菜市场,公交,碰到小区的人还会打听各种情况,生活方不方便啊,小孩划片读哪个学校啊,幼儿园附近有哪些啊,物管如何啊,物管费贵不贵啊种种情况。后来得知这个楼盘的这个组团附近就是茶园的那个垃圾填埋场,就在不远的地方,看不见吧,但是偶尔会有味道飘过来,特别是夏天。就彻底放弃了。

  茶园上另一个楼盘挺好的,鲁能领秀城,贝克汉姆还给楼盘做广告。从样板间来看的话,户型挺棒的,人车分流的小区,下面是车库,挺安全的。在这个小区纠结了很久,不同的户型看了起码有六七次。这是那种城市型别墅,说简单点就是周围都是马路,靠马路的地方还是会吵,小区内基本没什么配套设施可言。我们后来就准备买靠内圈的户型。人车分流本来是好事,但是开发商的初衷是纵向拓展空间,把横向户与户之间的距离变小,所以问题也来了,房子之间的间距很小,不拉窗帘的话,有点一览无余的意思。

  茶园上面还看了几个楼盘,这篇就不赘述了。但是有个事情得提一下,我们买房还会看以前这块地是做什么的,怎么看怎么打听呢?Google earth(历史地图).我们在茶园上面看过一个楼盘,那里之前是湖,是填湖填出来的地。们在网上查询说,填湖建的房,如果施工不好的话,特别容易下沉,开裂。如果不是对开发商有质量崇拜,尽量不选,当然好的开发商可以再考虑下。

  看过一个嘉陵江畔的国奥村,河对岸就是重庆有名的磁器口,这楼盘的格局很舒服,开间很大,户型也很赞,我们看了一个价格可以接受的上叠,有天有地的那种上叠,唯一的遗憾就是离车库太远了,离车库近的价格离我们又太远了。这个小区是临江的,必定是坡地,父母出门买个菜都要爬坡,送小孩上幼儿园也要爬坡,随着时间的推移,他们会越来越累。于是当场就放弃了。

  第二阶段 一波三折

  离上面那个江畔小区不远的一个楼盘,年份有点久,价格也不高,但是网上的图特别破落,中介要带我们过去,我说算了,先生说来都来了就去看看吧,如果看不上,以后这个片区就不来了。去了以后,和网上的图片差别挺大的,网上图片很破落,其实还可以的,虽然房屋外形不够新,不够有范儿,没有设计感,但现场感觉挺好的,入住率也挺高,安静,绿化非常好绿化率超过60%,容积率0.85。小区内看的第一套,是个端头,但是离主马路太近,吵。中介又带我们去看了内圈的一个端头,安静,南北朝向,户型,面积,各种满意,价格基本有也合心意。这个小区距我先生上班也就20分钟车程,据我上班开车也半小时左右,去我父母家,奶奶家均不超过半小时车程,交通也必将方便。我们想再磨磨价格,再去周围去了解下配套。第二周再去谈的时候,已经卖出去了,就是我们第一次去看那天,其他人交了定金。特别失落。由于对这个盘比较满意,我们开始在这个盘附近的中介纷纷留下了联系方式。

换房记(一年淘房看了66套,经验帮买二手房的朋友节约上万,规避风险)

  一周以后,看了三四套房屋,这里面有套价格最合适的。我们终于又近一步,我们和中介讲有意向,请约房东见面。

  和业主Y先生(是个生意人)见面,约见地方是他开的高级餐厅。Y先生也给我们看了他的购买的契税发票原件,购买金额比报给我们的卖价低了接近购买价格的五分之一。这套房是业主Y先生全款买的。生意需要资金,他办理贷款,房子作为抵押物抵押给银行了,贷款余额是我们首付款的2.1倍,而Y先生明确表示没有任何资金来还款,这个情况使我们非常为难的。我们咨询了这样的情况得找担保公司过桥。这种情况,连中介都不敢做,可能有风险。

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  二手房买卖风险点。(网上有很多相关信息了,我这里重点讲这几套遇到的风险)

  1、确认房源真实性。

  先让客户出具产权证明。去房屋交易中心,可以凭业主身份证查到房屋信息,是否抵押,被查封都可以查到。一般第一次见面不会直接去查,客户先带一份自己手头的资料凭证等给买家看看。业主提供的契税发票上的时间上看得见是否满2年满5年,涉及到的税费都会影响总体支付金额。

  2、赎楼风险。

  很多房源都有贷款,存在已经抵押给银行的情况。如果是卖家自己赎楼,这个风险就大大降低,过户的时候先查询产证情况,没问题买家支付首付款,然后过户,取证。(如果是贷款买房,就是先提交资料给银行,确认能批贷款,落实过户的事,过户取证以后,接下来办理银行这边的抵押登记,办好抵押登记后就放款给卖家剩下的钱。)但是如果是卖家要求买家出钱赎楼这个风险就太大了,首先卖家的债权纠纷有哪些?这个光调查个产证是看不出来的。推荐大家使用全国法院被执行人信息查询(/)查询按照发票上面公司的名字,看看股东的信息,是不是他本人,有没有负面信息。这几个网站在接下来的看房经历里起了大作用。假设一种情况,就是产证查询房屋是仅仅抵押给银行,没有被查封信息,然而当买家支付赎楼款帮卖家解押后,房子在过户之前被法院查封了,这不就瞎了么。

  3、担保公司介入。

  遇到赎楼的情况,担保公司的介入可以降低风险,但可能会增加费用。两害相权取其轻。担保公司不是拿真金白银出来给买家,而是用他们在银行的额度,来帮卖房者结清贷款。办理业务之前会查询卖房者的个人征信信息,卖房者如果征信有瑕疵,担保公司会拒绝提供担保过桥。风险是担保公司承担,费用是买卖双方协商解决。收费报价3%(过桥资金的3%,按次收费时间一般不超过一个月),根据情况不同可以讲价。我们当时谈下来2%左右。后来因卖家Y先生的征信有问题,过桥金额又特别大,几家担保公司都拒绝合作。

  4、尾款的比例。留部分尾款,因为卖家可能好几年没交物管费,水电费之类的,这个大家都明白,我就不费笔墨了。

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  Y先生后来说,他自己就是担保公司的股东,但是他不想让其他人知道他周转不好,所以之前不太想找自己的担保公司。既然其他担保公司不提供服务,他就去想办法,同时要求我们这边准备好首付款,他们这边自己解押,担保的费用加在房款上,我们也同意了。因为他也没有完全落实他是否能办妥,他暂时都没收我们定金。

  接下来,我们开始卖房凑钱。

  考虑的问题好多:

  1、卖房。中介跟我们说可以假离婚,这样贷款不需要都结清。了解我的人都知道,我和我先生的感情是缱绻三生同君老,青丝白发伴朝夕那种。我们不会假离婚,更不会真离婚,所以我们准备结清手头所有房子的按揭。我们需要直面的问题就是钱。因为卖房子一时之间也卖出去,我们找亲朋好友借钱周转,借钱还房贷。找钱的那段时间真的是寝食难安,中午和同事出门吃饭,点一两抄手,吃2个就吃不下了。很多亲戚朋友有钱,愿意借给我的很多,但有些无论如何不愿意收任何费用,所以我不开口找他们借,并心存感激;我更愿意找愿意借给我也愿意收取资金成本的人,我觉得我心里过得去,并心存感激。这两种人都是值得我一生交往的朋友。在这里再次感谢他们,是他们帮我圆了大房子的愿望。后来我们顺利卖了房子。卖房也是门学问,有好多技巧,改天专门写一篇。

  2、银行房贷利率和手续费。(帮你节约银子的重点段落,请重点阅读)

  中介最早告诉我,我们的情况,做不了贷款,除非是把手头房子都卖了,才能贷款,而且还不能算首套。就算自己不了解贷款的情况,也不能迷信中介。我开始四处了解各家银行的房贷政策,基本上重庆所有银行电话都打过去咨询了一遍,包括住房公积金中心。这才知道,每家的政策都不一样,涉及到是否是认贷不认房,这又关系到利率是否打折或者上浮,有些银行二手房不直接和买方合作,只接受和中介合作。

  重庆没有限购,找到几家银行认贷不认房(其实我还是质疑银行那头答疑的工作人员的政策理解,有些人明显回答问题时很茫然,估计就随便回答我的,甚至遇到一个银行的工作人员回答我说你问中介嘛,我不清楚政策。)认贷不认房也就是说,我们只需要结清手头的贷款就可以以首套房贷款了,不需要着急立刻把手头名下房子都卖出去。另外每个银行的贷款的贷款政策都有出入,有些可以做到85折,有些只能9折,甚至还有不打折,遇到认贷又认房的,如果是三套房,还要上浮利率。这个拿个计算器就知道几十年下来的区别,如果贷款金额大,那就是几十万啊。

  如果买二手房,自己去了解银行贷款还能防止被中介忽悠哦。银行贷款是不收什么手续费的,只有房屋评估的费用,这个金额不大,就重庆来说一般几百块。但是中介报价时一般都会跟你说手续费是贷款金额的百分之多少,讲个价最后也要收好几千,最后也不知道中介或者中介找的担保公司的人分了多少钱,银行反正是一分钱没收的。贷款完全可以不通过中介,这样或许你又节约了万把块钱。

  第三阶段 柳暗花明

  我们借钱结清了所有贷款,并凑足了定金和首付款,欢喜去找卖家Y先生的时候,Y先生总是避而不见。在避而不见的这段时间,由于借来的钱每天都在产生费用,所以我们继续努力寻找新的房源,依然在这个小区。有一天X中介给我打电话,说出来一个新房源,价格是多少多少,然后H 中介也给我打电话,说价格是多少,比X的报价要少几万,我就去找H中介看房了,比Y先生的房子要大一些,花园还是朝南的,缺点是楼梯不是现浇的,是临时的钢架子,现浇楼梯就上万,所以也得考虑进去。总体价格真的很值,我那个要跳出来的心,马上就准备付定金了,价都不讲了,跟中介说约客人第二天签合同。签约那天见了L女士,我们双方本来已经准备签合同了,而我先生发现H中介收取的费用那里明显比我们平时别家谈的1%的总费用多,他家是2%,有点夸张。当时L女士说有急事,不签就改天。我先生和中介僵持不下,最后L女士着急走了,我也有失误没有及时留下L女士电话,因为碍于中介面子。在L女士走后和中介达成1%的手续费,当中介再联系然后L女士想支付定金给她时,她最先推托说有事,后来明确表示她觉得价格低了。于是我们这里也上演了一夜涨了22万的故事。事后我怪先生不应该执着于中介费用,先生怪我没有机智地留下L女士的联系方式。后来通过X中介知道,确实客人涨价了。(这里需要提出来的是,最好不要多头中介联系,会给卖家一个房屋市场很走俏的假象,造成价格上涨)

  于是我们回头继续找Y先生。辗转找到Y先生,他跟我们说他把房子抵给他的债权人了。这条路彻底走不通了。

  X中介时常联系我,中间还看了些陪标的房屋,中介也是想让我明白只有这个L女士是安心卖房的。有一天X中介跟我说又出现了一套房子,还是这个小区,比L女士的房子大接近100平,最重要是一楼还有一个老人房,而且是端头。卖价是L女士的1.4倍,但基础装修,现浇,打线槽,铺线路等工程基本都已经完成,我们毛估了一下,造价也快接近20万了。家里又开始做数学题,看是否能凑够足够钱。我一直不倾向于买这套,因为太贵了,买了还得装修,总不能清水吧,凡事都得留点余地。家里人觉得可以,他们数学比我好,估计钱够吧。于是我们又联系见业主T女士。见面前中介跟我说,这套房子是问题房子,业主已经连续8个月没有缴纳银行按揭了。买套房子怎么那么波折啊。

  这套房子的业主T女士也和Y先生一样的情况,连按揭都付不起了,还能指望她解押吗?但是我还是本着不放弃的态度,我找中介打听到业主的姓名和身份证号码。我通过前面提到过的2个网站了解到,T女士目前有执行标的500多万的被执行信息未执行,心凉了半截,但是我心想这么缺钱,也许愿意贱卖呢?我通过亲戚的朋友的朋友的朋友了解到这个T女士的贷款行的情况。银行的工作人员说这套房正准备起诉,如果要买得快。如果材料递交法院,即使撤回来也会有好几万的费用。我问“如果司法拍卖,我存缴保证金是否可以参加拍卖”,银行工作人员告诉我,我是买不到的,而且必须全款才能参与拍卖,又不能贷款。我简直想仰天长“笑”。

  通过银行的工作人员,我们联系到T女士还有她的配偶L先生。L先生非常强势,他也明确跟我说,反正征信都黑了,他无所谓了,所以价格不会跳水。最后磨来磨去讲了12万下去。接下来我们就开始琢磨怎么交易了。我问银行的工作人员和律师,T女士的贷款行跟我说他们也不想有坏账,所以他们也想我这边能购买下来。他们可以配合我们做第二顺位抵押,另外办一个强制公证,防止T女士到时候以各种理由不做过户,但是无论如何都不能完全避免在过程中出现被查封的情况(重庆地区办理抵押,是可以抵押给个人的,我打听到北京地区是不可以的,其他地区得问当地的房管局哈。)。再过了一周,还在犹豫时,L先生联系我说,这个房子已经被查封了,如果希望交易,就直接和他的债权人联系,通过法院调解来处理,首付款给债权人,贷款放款放到法院指定的T女士名下的账户。我又联系到在法院的同学,陈述了基本情况,法院的同学明确跟我说,法院是不会参与这个事情的,风险太大,让我尽量不要考虑,尤其价格也不是远低于市场价格,没有必要冒这个风险。

  在这样的纠缠中1个多月过去了,我也觉得,那块地里也不是有金子,买了就可以挖出来卖掉,于是我又转向L女士,继续磨价格。长达1个月的时间里,最后又降了14万下来。终于又约了L女士。L女士是早期去深圳打拼的成功人士,据说在深圳每个区至少有1套房。从风水角度来说,这个房子比较旺。L女士自己解押赎楼,风险也降低了很多。今年7月过生日时,先生问我要什么礼物,当时我就说得大房子。最后终于在7月底我们签了买卖合同,在中秋节之前办理了过户,证上写了我们两个人的名字。买房的过程中我和先生吵了好几架已经记不清了,但是吵架画风已经变了。以前是,说着急了,我就会负气说我要离婚,虽然我们都知道是赌气的话,谁也不当真。现在他会调侃,还离不离,我会说,凭什么离,我才不离。

  实际上的过程比文字要纠结磨人得多。看这么多房子,不是没有好房子,是得在有限的资金内尽全力挑套好的房子。广厦万间,只住一套,对自己负责任,尽量方方面面都考虑进去,不要着急,不是每个地方都是北京上海深圳,转身就天价错过了,需要点耐心,也不要怕麻烦。我们钱少,但也要有梦想,而且要坚持。买房子不要用尽所有的钱,尽可能多贷款,留余地来装修,再简单也是要装修的,不要天真地觉得那些后工业风的loft你喜欢得很,设计感也要钱的,随便找个便宜的装修公司是装不出来的。衩姐(公众号:反裤衩阵地)有篇文章就是《装修房子是为什么?为了活得有尊严!》深以为然。衩姐说得对“无论贫穷富有,都应当好好生活。尊严不来自于物质的堆砌,它来自于内心的自持与坚韧,对生活不贪婪、但有要求”。

  接下来我会在我的公众号更新,天涯上也会不时更新,会针对新家的格局改造,现浇、地暖,水净化,水循环,中央空调,新风系统,硬装、安防系统、软装、家具、家电购置,花园装修与花境设计,植物搭配慢慢更新,不定期更新,但凡我和我的朋友家里(恰巧我又了解)会涉及到的,我尽我全力把自己了解到和自己的经验相结合认真写更新。

  做公众号只是个人爱好,不足之处请指教。有需要可以在公众号留言。 喜欢的朋友请关注公众号 蜜糖时光 微信号:mitangtimes 这个公众号只分享美好。

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