局部承租人是否可主张整个租赁房屋的优先购买权？

erjian2022-07-03162

在房屋租赁市场中存在大量“掰间出租”的情况，这类房屋有多个承租人，每个承租人只租赁房屋的局部。那么局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权呢？我国法律目前没有专门针对这一情况作出明确的规定，因此理论界对这个问题也争论较大。如果赋予局部承租人整个租赁房屋的优先购买权，那么多个局部承租人的优先购买权发生冲突该如何处理？在审判实践中，如果该承租人承租的部分房屋相对于整体房屋可独立分割，且承租人单独购买该部分房屋不损害出卖人利益，毫无疑问可以行使优先购买权;如果分割会损害出卖人的利益（如分割出卖没有整体出卖价格高）或者不能独立分割，在最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（〔2004〕民一他字第29号）中，最高人民法院认为，从功能上看，如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权;从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例来看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

需要注意的是，最高人民法院的复函并不具有法律效力，且该复函给出的标准也比较模糊，审判中还需要法官的自由裁量。

一、深圳房屋办理租赁备案需要哪些资料申请？

合同登记(备案)程序及需要提供的资料　　一、出租方需提交下列资料：　　1、首先凭房屋资料到辖区街道办房屋租赁管理所领取《房屋租赁合同书》，并按要求用钢笔或签字笔填写好，不得涂改。　　2、有效房屋产权证明书(如《房地产权证》、《建筑许可证》、《规划许可证》、《峻工验收书》或《购房合同》和购房发票等)复印一份(验原件);无有效房屋产权证明书的，提供辖区街道办或居委会证明。

　　3、出租方为个人需要提供业主身份证复印件一份(验原件)。　　4、出租方为单位或公司的还需提供以下资料：　　(1)营业执照复印件一份(验原件);　　(2)法人代表证明书(原件);　　(3)法人代表身份证复印件一份;　　(4)委托他人办理的需提供法人授权委托书(原件)。

　　5、共有房屋出租还需提交共有人同意出租的书面证明和共有人的身份证复印件。　　二、承租方需提交下列资料：　　1、当承租方为个人时，需提交下列资料：　　(1)身份证复印件一份;　　(2)承租方为育龄妇女(年龄在20-49岁)的，需提交计划生育部门查验的计划生育有关证件复印件一份(验原件)　　三、房屋租赁管理所　　房屋租赁管理所收到相关资料和合同时，由经办人员即时开具〈收件回执〉，并将尽快安排工作人员实地查看，现场调查情况符合的，五个工作日内办妥;文件资料不齐全或不符合要求的，不予受理。

　　四、房屋租赁管理费收取标准　　出租房屋办理合同登记的，房屋租赁管理费按月租金的2%交纳。(当月租金低于指导租金时，按指导租金收取)　　出租房屋办理备案手续的，房屋租赁管理费按月租金的3%交纳。(当月租金低于指导租金时，按指导租金收取)　　五、个人出租屋纳税标准　　月租金1000元(不含1000元)以下的，税收综合征收率为4。

1%(房产税4%、印花税0。1%)。(如有变动，以税务部门最新公布税率为准)　　月租金1000元(含1000元)以上的，税收综合征收率为8。22%(营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0。03%、教育费附加0。09%、印花税0。1%、个人所得税1%)。

(如有变动，以税务部门最新公布税率为准)。

　1、首先凭房屋资料到辖区街道办房屋租赁管理所领取《房屋租赁合同书》，并按要求用钢笔或签字笔填写好，不得涂改。　　2、有效房屋产权证明书(如《房地产权证》、《建筑许可证》、《规划许可证》、《峻工验收书》或《购房合同》和购房发票等)复印一份(验原件);无有效房屋产权证明书的，提供辖区街道办或居委会证明。