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一、最全交房手续及流程! 盘点新房验收注意事项
交房是一门大学问，在交房中需要的手续、交房手续以及验房技巧都是一些常识。虽然在交房的时候，开发商都会有专人负责和业主一起验房，但是，专家建议初次收房的业主们还是最好找熟悉的人或者有过购房经验的朋友陪同一起收房。在交房前要准备什么手续？基本的流程什么呢?在交房时，开发商需有专人陪同业主验房，并且有一份《住户验房交接表》，供业主记录验房过程中发现的问题，如果开发商未提供这类表格，那业主可自己拿纸进行记录，记录整理后成一份书面格式，一式两份，由开发商盖章，一份交给开发商，一份业主自己保存。
一、交房要具备哪些条件?
按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件：
1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。
2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。
3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。
不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。
二、房屋交房中需要哪些手续?
1、通知
开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用（即默认交接已经完成）。
2、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
四、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
具体的交房流程如下：
1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门，看门是否存在变形，把手等是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池，給防盗门的门铃装上电池，看门铃是否正常响动。
2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。
3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，就要记录在表格上，之后要求开发商解决。
4、业主需自带个插座小灯，在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常有电，看插座小灯是否亮起，并看看所有的灯座是否正常有电；在插上小灯的时候，业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。
5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，可以现场点燃一些携带的废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。
6、在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水，快速的倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。
7、进行防水检查，在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住，堵住卫生间的各下水口，往卫生间注上不低于2cm的水，24小时之后看楼下是否有漏水现象，如果没有，就说明房屋的防水还是很成功的。
8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数。
开发商交房时，业主们要特别注意以下三点：
1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。
2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。
3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。
4、收房时必须仔细查看的文件
律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件:
第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。
现今房地产市场龙蛇混杂，黑心开发商与物业侵害业主权益的事件屡有发生，致使众多业主站出来维护自己的权益。但这是偶发事件，其实中国的房地产行业还是有很多有良心的开发商和好的物业存在的，只是需要我们这些购房者擦亮自己的眼睛去发现、去寻找
俗话说：“不怕一万，就怕万一。”如果一旦误入黑心开发商的“圈套”该怎么办？今天房天下小编就给大家讲一讲那些新房验收里面的猫腻，及业主们维权的方法。
猫腻一：签了购房意向书后房子要涨价，你答应吗？
许多购房者都认为签了购房意向书就万事大吉了，其实不然，这里面还有猫腻要去看清楚。近几年房地产就曝出过此类丑闻，事情是这样的：当年，某楼盘各类证件还不齐全，所以在开盘时售价比较低，也就5千左右，但当证件办下来后房子就涨价了，所以房地产公司的置业顾问就打电话通知那些原来低价买房的购房者说是房子要涨价，要不再交钱，要不就退房。这就使很多购房者都不明白了：我已经签了购房意向书了，这房子就该是我的了，怎么能你说涨价就涨价呢？
对此小编想说，购房意向书并不等于购房合同。那么如果发生这种情况，我们应该怎样来维权呢？小编告诉大家，如果购房意向书上对于房子的面积和价格等具体事项做了约定，那这些是具备法律效应的，若开发商单方面提高价格，那么他就涉嫌违约，一旦开发商违约，我们可要求其双倍返还购房定金。所以大家在签购房意向书时，一定要在上面注明房子的面积及价格
猫腻二：交房时间到了却不给房子，说逾期就逾期？
一般情况下购房合同上会明确地写出交房时间，但就是存在一些开发商不守规矩，到了规定时间迟迟不交房，并且找一些不可抗力因素为借口推迟交房，实际上发生这种状况往往是因为开发商自身资金链断裂，甚至可能已经烂尾。也有可能是交房时所需的证书不齐全。但是这种说延迟就延迟的交房方式，小编也和大家一样，认为是不可原谅的违约行为。
对此业主们维权时要了解两点：
第一我们要知道，购房合同中明确有一项专门标注了逾期交房开发商需要赔偿业主的违约金的金额，一般情况下逾期违约金是以6个月以内赔偿多少钱，1年以内赔偿多少钱为标准的。在这方面，某些开发商提出的逾期违约金金额还是相当很可观的，当然对于业主来说按时交房才是最好的。
如果开发商迟迟不交房，我们可以以书面形式催讨开发商，让其交房。若开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然没有交房的，接下来，我们就可以要求退房了，并且可要求开发商退还购房款，同时追究开发商的违约责任让开发商赔偿违约金
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二、湖南常宁家馨花园开发商黑心无良吞食业主财产、交房无期()
我们大多数是外出务工人员，响应国家城镇化的号召于常宁青阳新区家馨花园置业，我们一期购房合同签订交房日期为2013年6月30日和2013年7月31日，可是时间已过去半年有余，到现在为止，还没有接到家馨花园手续齐全的正式收楼通知，并且开发商对我们这些购房的业主是不闻不问，更没有一个说法，一个交待，就这样一直拖着。于是我们推荐了业主代表，于2013年12月15日回去找开发商协商，商谈楼房质量、延期交房违约、虚假宣传、更改规划设计、乱收费、侵占业主空间等一系列问题，现又过去二十天，开发商对这些问题根本没有一个明确答复，更没有得到解决。
主要有以下问题点：
1、当时看到楼房质量严重漏水，推拉门安装不合格等。
2、延期交房：开发商为推脱责任不愿赔款，单方面说是因为常宁的极端天气影响的停电停水以及市政工程，于是不按合同赔偿我们业主。
3、虚假宣传：我们买房时候销售人员告诉我们每个购房的业主自收房起免2年物业管理费。可是现在开发商换了销售商，于是说是以前的销售商的承诺，他们根本毫不知情。这个情况有可能吗？他们以前在房产网的广告就是免2年物业管理费。（这个我们打印有他们的宣传广告）。
4、更改规划、设计、提升容积率：开发商方面称是经过了政府有关部门批准，我们虽然不怎么懂这些法律，但还是知道规划设计不能随意更改。且我们当初选择在家馨花园购房也是考虑到小区的整体规划和设计才做出的决定。而且我们的购房合同中明确写明，任何的设计更改，必须要征得全体业主的同意才能实施。以前规划的小区大门已经被私自改成目前的样子。现在是整个小区由9栋18层改成4栋18层（已经建好）和3栋33层（正更改和设计当中）。以前规划800来户，现在规划1000来户，这个难道不是提升容积率吗？
5、乱收费：物价局明文在政府网站回复2012年01月01日后购房用户已经计算进房价了。可是现在还要向我们收取2160元每户的天然气入户费（开发商方面称是天然气开户费），还有代办房产证，土地证合计要2500元（这些不合理收费有好多业主已经被收取了）。
6、侵占业主空间：本来设计于5栋一楼的一个架空层为物业办公场地。可是现在是在3栋一楼的架空层内。说5栋一楼的架空层开发商就会理所当然的保留出来给业主，这样没有信誉的开发商后面的事情我们现更不可得知。
7、地下车库都没有独立产权，而且不知道是不是人防工程。开发商在建造时肯定是已经计算到建造成本当中了，那么开发商就不能把车位拿来买卖。如若是业主分摊面积，那么属于我们全体业主共同所有。
开发商方面还称在常宁是没有法律的，他们做得比常宁绝大多数楼盘都好！楼房有质量问题很正常。不然开发商拿什么赚钱？我们吃点小亏是福等等。我们想问问在常宁市真的没有法律了吗？开发商就可以凌驾于法律之上吗？我们为什么要吃点小亏？而开发商却能不法得利？衣食住行每件都是我们普通老百姓的大事，解决我们这群人遇到的这些难事，来实现我们的住房梦，中国梦！
一群无助的常宁人：家馨花园业主
2014/1/7
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